При развод, когато съпрузите притежават ипотекирано семейно жилище, въпросът за подялбата му и отговорността за ипотеката може да бъде сложен и изпълнен с рискове. Разпределението на собствеността, дълговете и последиците за двете страни зависят от множество фактори, включително брачния режим, индивидуалните договорености и решенията на съда.
Преди всичко, трябва да се изясни дали жилището е придобито по време на брака или преди него. В България съществуват няколко режима на имуществените отношения между съпрузите:
- Законен режим на съпружеска имуществена общност – Ако жилището е закупено по време на брака, независимо чие име е вписано в нотариалния акт, то е обща собственост;
- Законен режим на разделност – Всеки от съпрузите притежава само онова имущество, което е придобил на свое име;
- Договорен режим – Съпрузите предварително са уговорили подялбата на имуществото чрез брачен договор.
При липса на изричен брачен договор, разпределението на ипотекираното семейно жилище става според законния режим или с решение на съда.
Подялбата на имота може да се осъществи по няколко начина:
- Доброволна спогодба – Най-лесният вариант е съпрузите сами да постигнат съгласие кой ще запази жилището и кой ще бъде компенсиран по друг начин (например чрез финансова компенсация или друг имот);
- Съдебна делба – Ако не е постигнато съгласие, съдът определя начина на подялба. Това може да включва присъждане на жилището на единия съпруг, който ще поеме ипотеката и ще обезщети другия. Другият вариант е продажба на жилището и разделяне на средствата след покриване на ипотеката.
Запазване на съсобствеността е друго възможно решение, което обаче е нежелан вариант, защото запазва финансовата зависимост между бившите съпрузи.
Тук естествено идва въпросът за кого остава дългът? Отговорността за погасяването на ипотеката зависи от това как е оформен кредитът:
- И двамата съпрузи са солидарни длъжници – Ако кредитът е изтеглен на името и на двамата, банката може да изисква плащания от който и да е от тях, независимо кой е запазил жилището;
- Кредитът е на името на единия съпруг – При развод дългът остава за този, който е подписал договора с банката;
- Преоформяне на ипотеката – Възможно е със съгласието на банката жилището да бъде прехвърлено на единия съпруг, който да поеме изцяло плащанията.
Усложнения и рискове при подялбата на ипотекирано жилище
Разделянето на ипотекирано жилище крие няколко основни риска:
- Банката може да не позволи освобождаването на един от съпрузите от дълга;
– Дори ако съдът реши, че единият от съпрузите трябва да поеме жилището и кредита, банката има последната дума;
- Риск от просрочие на вноските – Ако единият съпруг задържи имота, но не е в състояние да плаща вноските, другият, ако е съкредитополучател, ще бъде длъжен да покрива дълга;
- Продажба на жилището под пазарната стойност – Ако няма друг изход, а жилището трябва да бъде продадено, може да се наложи това да стане на по-ниска от пазарната цена.
За да се избегнат дългосрочни проблеми, добро решение е преоформяне на ипотеката – ако единият съпруг желае да запази жилището, той може да предоговори условията с банката, като премахне другия като съкредитополучател.
Също ефективно решение на проблема, но доста по-трудно за постигане, е разплащане на ипотеката преди развода – внякои случаи е по-добре да се изплати ипотеката, преди да се решава въпросът с подялбата на имота между съпрузи.
Най-чистия вариант е продажба на жилището и разделяне на приходите – Ако никой от съпрузите не иска или не може да поеме кредита самостоятелно, най-добрият вариант е да се продаде жилището и да се покрие дългът.
Разводът при наличие на ипотекирано семейно жилище е сложен процес, който изисква внимателен подход и сътрудничество между съпрузите. Ключовото е да се избегнат бъдещи финансови проблеми, като се постигне разумно споразумение или се потърси съдействие от специалисти – адвокати и финансови консултанти. Решението зависи както от съдебните разпоредби, така и от индивидуалните възможности и желания на двете страни.
Вижте повече за делбата на имот, както и как се разделя наследствен имот в съсобственост
