Отдаването на имот под наем може да бъде добър източник на доход, но крие и своите рискове, особено когато наемателят спре да плаща. В такива ситуации е важно да знаем какви са правата ни и какви стъпки можем да предприемем, за да защитим интересите си.
Знанието как да се предпазим от некоректни наематели, как да съставим надежден договор за наем и какви законови мерки можем да вземем при неизпълнение на плащанията, до голяма степен може да обезпечи вашите доходи.
Въпросът как да се защитим от некоректни наематели, е свързан с няколко комплексни стъпки.
Преди да предоставите имота си под наем, е важно да направите предварителна проверка на бъдещия наемател. Ето няколко съвета как да намалите риска:
- Искане на препоръки – ако наемателят е живял под наем преди, можете да се свържете с предишния наемодател и да разберете дали е бил коректен;
- Проверка на трудовия статус – наемател с постоянен трудов договор има по-голяма финансова стабилност;
- Изискване на депозит – обикновено депозитът покрива един или два месечни наема и служи като гаранция при неплащане.
- Сключване на нотариално заверен договор – това ще улесни съдебните процедури в случай на проблеми.
Какво представлява договорът за наем
Договорът за наем е официален документ, който урежда правата и задълженията на наемодателя и наемателя. Той трябва да съдържа:
- личните данни на страните;
- адрес на имота;
- размер на наема и начинът на плащане;
- срок на договора;
- задължения на двете страни;
- предвидени санкции при неплащане или щети по имота.
Договорът може да бъде заверен нотариално, което го прави по-лесно приложим при евентуални съдебни спорове.
Какво да правим, ако наемателят не плаща
Ако наемателят спре да плаща наема, трябва да се предприемат следните стъпки:
- Разговор и напомняне: Понякога забавянето може да бъде временно и поради неочаквани финансови затруднения. Винаги първата стъпка е да разговаряте с наемателя и да уточните причините;
- Официално писмено предизвестие: Ако наемателят не отговори на устните напомняния, изпратете му писмено предизвестие, с което да му дадете краен срок за плащане;
- Разваляне на договора и съдебна процедура: Ако наемателят продължава да не плаща, имате право да прекратите договора и да подадете иск за принудително извеждане на наемателя.
Процесът на принудително извеждане на наемателя, започва със завеждане на дело за неплащане на наем. Следващата стъпка в процедурата е искане за обезщетение за пропуснати ползи и накрая -
принудително извеждане чрез съдебен изпълнител. Ако договорът е нотариално заверен, съдебната процедура е значително по-бърза.
Въпреки това много хора предпочитат да не сключват договор за наем, когато отдават имотите си за ползване. Главна причина за това е, че при отдаване на имот под наем, наемодателят е задължен да плаща данъци. Данъкът върху наемните приходи се определя по следния начин:
За физически лица:
- От сумата на наема се приспада нормативно признат разход от 10%.
- Върху остатъка се начислява 10% данък общ доход.
- Ако наемателят е фирма, тя удържа и внася данъка вместо наемодателя.
За юридически лица:
- Наемните приходи се облагат като част от корпоративния данък (10%).
Как да избегнем проблеми с наематели в бъдеще
За да намалите риска от финансови загуби при отдаване на имота си под наем, спазвайте следните правила:
- Подбирайте внимателно наемателите си;
- Сключвайте договори с ясно разписани условия и санкции при неплащане;
- Изисквайте депозит като гаранция за наемните плащания;
- Регистрирайте договора в НАП, за да имате законова защита;
Когато наемателят не плаща, важно е да действате бързо и по законов ред. Най-добрата защита срещу некоректни наематели е внимателният подбор, ясният договор и поддържането на добри комуникационни отношения. Ако все пак се сблъскате с проблем, не се колебайте да потърсите юридическа помощ, за да защитите интересите си.
Вижте още наем на имот или заем за покупка на имот да изберем, както и важно да знаете при наемане на апартамент.
