Когато става въпрос за сделки с недвижими имоти, е изключително важно да се гарантира тяхната правна валидност. Въпреки това, в определени случаи даден договор за покупко-продажба може да бъде обявен за относително недействителен.
Това може да създаде правни усложнения както за купувача, така и за продавача, а разбирането на механизмите за оспорване и защита е от съществено значение.
Какво означава относителна недействителност на договор за покупко-продажба на имот
Относителната недействителност е правен механизъм, чрез който сделката остава валидна между страните, но не поражда действие спрямо определени трети лица, които имат законен интерес да я оспорят. Това означава, че сделката не се отменя напълно, но не може да бъде противопоставена на тези трети лица – например кредитори или наследници, които могат да докажат, че тя им вреди.
В какви ситуации се прилага
Обявяването на договор за покупко-продажба на имот за относително недействителен може да се случи в няколко основни случая:
- При засягане на правата на кредитори;
- Ако длъжник продава недвижим имот с цел да избегне плащане на дългове, кредиторите могат да поискат сделката да бъде обявена за относително недействителна спрямо тях – с други думи, ако лице, което има неизплатен заем, прехвърля имота на роднина, за да избегне принудително изпълнение;
- При накърняване на запазена част от наследство - Наследниците могат да обявят сделка за относително недействителна, ако тя нарушава запазената им част от наследството. Например родител продава имот, без да остави дял на своите законни наследници, когато законът изисква това;
- При измама или злоупотреба с права. - Ако се докаже, че сделката е извършена с измама, заплаха или злоупотреба с права, засегнатите лица могат да оспорят договора. Това се прилага в случаи, когато продавачът не е бил в състояние да взема самостоятелни решения поради възраст или заболяване;
- При нарушение на правата на съпруг при продажба на имот в режим на съпружеска имуществена общност. - Ако единият съпруг продаде имот, придобит по време на брака, без съгласието на другия, сделката може да бъде атакувана.
Кой обявява сделката за недействителна
Решението за обявяване на сделка за относително недействителна може да бъде взето само от съд. Процедурата започва със завеждане на исково дело от засегнатото лице (наследник, кредитор или друг заинтересован субект). Съдът преценява дали има достатъчно доказателства, че сделката вреди на правата на ищеца, и дали трябва да бъде обявена за недействителна по отношение на него.
Как да процедираме, ако искаме договорът да бъде обявен за недействителен
Ако сте кредитор, наследник или друго лице, чиито права са засегнати от дадена сделка, можете да предприемете следните стъпки:
1. Консултация с адвокат;
2. Специалист по недвижими имоти ще анализира ситуацията и ще прецени дали има основания за иск;
3. Събиране на доказателства - Документи, доказващи правата ви (наследствени документи, договори за заем, съдебни решения за дълг). Също и доказателства за намерението за увреждане (например близка родствена връзка между продавача и купувача);
4. Завеждане на иск в съда - Искът се подава в съответния окръжен съд по местонахождението на имота;
5. Следва съдебен процес. Съдът преценява дали сделката е увреждаща и може да я обяви за относително недействителна спрямо ищеца.
А ако не искаме договорът да бъде обявен за недействителен
?Ако сте купувач или продавач и искате да защитите сделката от евентуални претенции, е добре да:
- Извършите предварителна проверка на имота;
- Уверете се, че продавачът няма висящи дългове или задължения, които могат да станат основание за съдебен иск;
- Изискате удостоверение за тежести от Агенцията по вписванията. Това ще покаже дали върху имота има възбрани, ипотеки или други проблеми;
- Включете специални клаузи в договора. Добавянето на клауза за освобождаване от отговорност при бъдещи претенции може да помогн;
- Получете съгласието на всички заинтересовани страни;
- Ако има наследници или съпруг, който може да оспори сделката, уверете се, че всички са съгласни с продажбата.
За какво да внимаваме?
- Избягвайте сделки с имоти, ако продавачът има големи финансови задължения – има риск кредиторите му да оспорят продажбата;
- Не купувайте имот от продавач, който е в производство по несъстоятелност – възможно е сделката да бъде атакувана от кредиторите му;
- Внимавайте с наследствени имоти – ако има наследници, които не са съгласни с продажбата, те могат да оспорят сделката;
- Ако сделката се извършва между близки роднини, това може да създаде съмнения за заобикаляне на закона и да доведе до оспорване;
Обявяването на относителна недействителност на договор за покупко-продажба на имот е сложен правен процес, който се използва за защита на определени лица, чиито права са засегнати от сделката. Най-често това са кредитори, наследници или съпрузи, които могат да докажат, че сделката ги ощетява.
За да се избегнат подобни проблеми, е важно да се направят задълбочени правни проверки преди покупка или продажба на имот, както и да се търси съдействие от адвокат, когато има риск от оспорване.
