Покупката на имот в Германия може да бъде отлична инвестиция, но процесът има своите особености, с които е добре да се запознаете предварително.
Важно е да знаете как да изберете правилния имот, какви са основните предимства и недостатъци, процедурите по покупка, допълнителните разходи и съвети за улесняване на процеса, но и как се движи пазарът на имоти в Германия.
Какъв е пазарът на имоти в Германия
През 2014 г. само около 52% от германците притежават собствени жилища, а останалите предпочитат да ги наемат. Собствеността на жилища в Европа е близо 70%, като в Германия е една от най-ниските стойности в ЕС. Това обаче започна значително да се променя през последните години. Исторически ниските лихвени проценти са накарали повече хора да изберат да си купят къща, вместо да гледат как спестяванията им се подкопават от инфлацията.
Германия също беше относително незасегната от жилищния срив, който засегна по-голямата част от Европа и Северна Америка в края на 2000-те години. Поради това имотите тук от известно време се разглеждат като стабилна инвестиция за чуждестранни инвеститори.
Резкият скок в броя на хората, избиращи да купуват имоти, тласна цените нагоре. През 2015 г. цените на жилищата са се повишили с 5, 8%, а през 2016 г. са се повишили с още 8%. През 2017 г. също се наблюдава нарастване, предизвиквайки разгорещени дебати за това колко устойчиво е нивото на увеличенията.
Покачването на цените на жилищата се влияе от местните пазарни сили, като наличието на жилищен фонд и промените в демографията. Това означава, че резките увеличения не са повсеместни в Германия. През първата половина на 2016 г., например, цените в Дортмунд падат с 3%, а градовете Дрезден и Хамбург отбелязват скромни увеличения от под 2%. От друга страна, южните германски градове Мюнхен и Щутгарт претърпяватувеличение на цените с около 10% на годишна база.
Там, където цените на жилищата растат, често се повишават и наемите. Отново на места това е горещ политически въпрос. Наемането в Берлин, по-специално, е подложено на интензивно наблюдение напоследък, тъй като рязкото покачване на разходите за наем затруднява хората.
Могат ли чужденци да купуват имот в Германия
Няма специални изисквания, нито документи за чужденци, които искат да закупят имот в Германия, така че не би трябвало да имате проблеми.
Каква е приблизителната цена на различните имоти в Германия
Ако мислите да закупите имот в Германия, цената, която плащате, ще бъде значително повлияна от това къде искате да живеете. Местоположението наистина има значение, като сравнително голям апартамент в Мюнхен струва около 400 000 евро, което е повече от същия имот във Франкфурт. В Берлин апартамент от 90 квадратни метра ще ви струва около 370 000 евро. В Мюнхен цените са още по-високи, като за 90 квадратни метра цената е 383 760 евро.
Как можете да намерите имот в Германия
Има няколко начина, по които можете да намерите имот в Германия:
- чрез агент (immobilienhändler или makler);
- чрез онлайн портал, който свързва собствениците директно с бъдещите наематели;
- като разпитвате от уста на уста.
Агент по недвижими имоти, ако се използва, обикновено работи от името на продавача. Въпреки това, като бъдещ купувач, можете също да изберете да използвате агент за закупуване, който да ви помогне. Таксите на агентите по недвижими имоти са между 1, 5 и 3% от цената на имота. Те обикновено се плащат от продавача или се разделят между купувача и продавача.
Ако за първи път купувате имот в Германия, тогава специализиран агент може да предложи полезни съвети и информация за местния пазар. Въпреки това ще има такса за плащане за тази услуга и трябва да сте сигурни, че сте наясно какво ще получите срещу парите си, тъй като както пакетите, така и цените варират значително.
Избягване на измами и капани
Поискайте местен съвет и препоръки за брокер, за да избегнете измами и клопки. Търсенето на членство в професионална организация е друг добър избор. IVD е асоциация на немски брокери, която има над 6000 директни членове. Изборът на агент, който притежава това членство, трябва да е гаранция, че няма да попаднете на измамници.
Сайтове за имоти в Германия
Най-добрият начин да получите преднина в намирането на място за покупка в Германия е да потърсите онлайн. Страхотните уебсайтове за намиране на къща или апартамент за покупка включват:
Hypofriend – Този немски сайт помага на купувачите на всеки етап от процеса на покупка на жилище и си партнира с над 400 кредитора, за да им помогне да намерят подходяща ипотечна оферта.
Immobilien Scout - Предлага широка гама от жилищни опции.
Wohnungsboerse - Поставя ви в директен контакт с продавачите, така че няма агентски такси. Това обаче означава, че трябва да направите свое собствено проучване, за да сте сигурни, че мястото е подходящо.
Как да избера правилния имот
Видове имоти
Германия има добре развит сектор на недвижимите имоти. Това означава, че ще имате богат избор от апартаменти, къщи или дори земя, ако искате сами да построите мечтания дом. Естествено, ще намерите повече апартаменти в застроени райони и градове, като къщите и вилите са по-лесно достъпни в по-новите комплекси в предградията, както и в градовете и селата. Неотдавнашното покачване на цените на жилищата подхрани строителството на много нови сгради и ще намерите добра комбинация от по-стари имоти и новопостроени апартаменти в градовете.
Състояние на имота
Умна идея е, макар и да не се изисква от закона, да направите проучване на всеки имот, който изберете, преди да се ангажирате да го купите. Особено по-старите къщи могат да имат скрити проблеми, чието отстраняване е скъпо. Намерете регистриран геодезист онлайн или поискайте препоръки от местни лица, за да проверите повторно имота.
Други неща, за които да внимавате
Струва си да знаете, че закупуването на място, което в момента е заето, може да бъде проблематично, тъй като може да бъде много трудно да принудите наемателите да се преместят без пълен процес на изгонване. Бъдете внимателни, ако това е така за избрания от вас имот.
Какви са стъпките за закупуване на имот като чужденец
Закупуването на имот в Германия не е много различно от закупуването на жилище другаде в Европа или Северна Америка. Ще трябва:
- да решите кои ипотеки са подходящи и да получите принципна оферта, за да имате предвид бюджета;
- да намерите имота, който искате да закупите;
- да направите оферта, с която продавачът е съгласен;
- да вземете нотариус за изготвяне на договора за продажба;
- да се върнете в банката за финализиране на ипотеката;
- да подпишете договора и да помолите нотариуса да впише продажбата;
- след това в рамките на един месец трябва да платите данъка върху продажбата на имоти (3, 5–6, 5% от покупната цена).
Какви са законовите изисквания за закупуване на имот в Германия
Нотариусът има изключително важна роля при продажбата на жилища в Германия. Той ще провери поземления регистър, за да се увери, че имотът може да бъде законно продаден и ще провери за ограничения върху използването му. След това ще има среща за подписване, на която нотариусът е длъжен да прочете договора пред всички заинтересовани страни и да провери дали са разбрали и съгласни, преди някой да подпише. Естествено, всичко това се извършва на немски език, така че трябва да платите за присъствието на официален преводач, ако имате нужда от помощ.
Предимства на покупката на имот в Германия
- Стабилен пазар – Германия е една от най-сигурните страни за инвестиции в недвижими имоти.
- Разнообразие на имоти – голям избор от модерни и исторически сгради.
- Привлекателни ипотечни условия – възможност за финансиране с ниски лихви.
- Доходност от наеми – в големите градове търсенето на имоти под наем е високо.
- Добра правна защита – стриктни закони за защита на купувачите.
Недостатъци на покупката на имот в Германия
- Високи разходи за нотариални и административни такси;
- Сложен бюрократичен процес – процедурата отнема повече време;
- Ограничения за чужденци – някои райони имат рестрикции за покупка на имоти от чуждестранни граждани;
- Високи данъци върху имотите – данък при покупка и годишни такси за собственост.
Какви допълнителни средства трябва да подготвим
Освен цената на имота, трябва да предвидите:
- Данък за придобиване на имот (Grunderwerbsteuer) – варира между 3.5% и 6.5% от стойността.
- Нотариални такси – около 1.5% - 2% от стойността на имота.
- Такси за вписване в регистъра – около 0.5% - 1%.
- Комисиона за брокер (ако има такъв) – между 3% и 7%.
- Адвокатски услуги – не е задължително, но се препоръчва за правна сигурност.
Купуването на имот е голяма и вълнуваща стъпка, но навигирането в системата в нова държава може да бъде предизвикателство. За щастие, закупуването на вашия мечтан дом в Германия трябва да бъде доста лесно, ако следвате тези стъпки и намерите подходящата местна помощ, ако имате нужда от нея.
Успех с намирането, закупуването и установяването в новия ви дом в Германия.
Вижте още подробности за покупка на имот в Гърция, както и вижте как да се ориентирате в разходите при покупка на имот?
