Да отдаваш имот под наем, звучи като чудесна инвестиция – пасивен доход, минимално усилие, дългосрочна сигурност.
Но понякога реалността е различна. Истории за некоректни наематели, които не плащат наем, отказват да се изнесат, повреждат имуществото или създават проблеми със съседи, се срещат често. И макар да няма 100% сигурна рецепта срещу неприятни ситуации, има начини да се предпазите.
Как да се предпазите от некоректни наематели
Внимателният подбор започва още от първия контакт
Много наемодатели допускат грешката да се радват твърде рано: „О, някой иска да наеме имота! Страхотно! “ – и не задават нужните въпроси.
А трябва. Ето няколко неща, които си струва да проучите:
- Кой ще живее в имота? Колко души, какво работят, имат ли домашни любимци;
- Какви са доходите им? Могат ли да покрият наема и сметките;
- Имат ли препоръки от предишни наемодатели? – това е често пренебрегван, но изключително полезен ход;
- Имат ли опит като наематели? Младите хора без история не са автоматично лош избор, но изискват по-внимателна преценка;
- Ако нещо в поведението или отговорите им ви кара да се чувствате некомфортно, доверете се на интуицията си. Тя често усеща това, което умът се опитва да рационализира.
Не подценявайте договора – той е вашата застраховка
Устните уговорки в света на отдаването под наем нямат тежест. Един добре изготвен договор за наем е вашата най-добра защита. Ето какво задължително трябва да включва:
- Имена и ЕГН/ЛНЧ на двете страни;
- Адрес и описание на имота;
- Месечна наемна цена и срок за плащане;
- Депозит – обикновено равен на един месечен наем (или повече);
- Разходи – кой плаща ток, вода, вход, интернет и др.;
- Срок на договора и условия за прекратяване;
- Инвентарен списък – особено ако имотът е обзаведен;
- Клауза за неустойки при неплащане или повреди.
Препоръчително е да подпишете договора в присъствието на свидетел или нотариус, особено ако отдавате дългосрочно.
Не пропускайте депозита – той не е формалност
Депозитът не е символичен жест. Това е вашата защита при неплатени наеми, сметки или нанесени щети. Настоявайте той да се плати преди наемателят да получи ключовете. И ясно запишете в договора как и при какви условия се връща.
Важно: не харчете депозита, докато наемателят е още в имота – това е гаранция, не допълнителен доход.
Инвентарен протокол и снимки: визуална сигурност
Създайте детайлен инвентарен протокол – опис на всички мебели, техника, уреди, състоянието на стените, подовете и уредите. Подкрепете го със снимки. Още по-добре – направете кратко видео. Наемателят също го подписва. Това е най-силното ви доказателство, ако се стигне до съдебен спор за повреди.
Контролни посещения – но с уважение
Според закона не може да влизате в имота без съгласието на наемателя. Но можете да уговорите предварително ежемесечни или тримесечни посещения за проверка на състоянието. Това е съвсем нормална практика и съвестните наематели я приемат спокойно.
Редовен мониторинг на плащанията
Ако наемът се бави с дни, не го пренебрегвайте. Свържете се с наемателя и поискайте обяснение. Ако просрочията се повтарят, това е червен флаг. Уведомете писмено, че при продължаващо забавяне ще предприемете стъпки за прекратяване на договора.
Застраховка за имота
Добра идея е да направите имотна застраховка, която покрива щети от пожар, наводнение, умишлено увреждане и др. Някои полици дори включват и юридическа помощ при спорове с наематели.
Прекратяване на договора: какво трябва да знаете
Ако се стигне до ситуация, в която трябва да прекратите договора:
- Спазете предвидения в него срок за предизвестие;
- Направете писмено предизвестие с дата и подпис;
- Ако наемателят откаже да се изнесе – обърнете се към адвокат. Законът е на ваша страна, но процесът отнема време.
Важно: не влизайте насилствено в имота, не сменяйте ключалките без съдебно решение – това може да се обърне срещу вас в съда.
Наемете професионален агент или управляваща компания
Ако не ви се занимава или живеете в чужбина, доверете се на професионалисти, които ще селектират наематели, ще събират наемите, ще се грижат за комуникацията и ще реагират при проблеми. Това си струва комисионната, особено при повече от един имот.
