Всеки блок има своите негласни „правила на съжителство“, които спомагат за безпроблемното съжителство на хората в етажната собственост.
И ако някои дребни прегрешения остават безобидни, има случаи, в които жител незаконно завзема общо помещение, и това се превръща в дългогодишен проблем за входа.
Общите части – било то мазе, таван, сушилня, стаичка за колички или дори част от коридора – не могат да се присвояват, заключват или използват изключително от един човек без съгласието на останалите. Но какво да направите, ако ваш съсед е присвоил общи части? Как да действате спокойно, законово и ефективно?
Първо: какво всъщност са общите части
Според Закона за управление на етажната собственост (ЗUES) и Закона за собствеността, общи части са всички части от сградата, които не са индивидуални обекти (апартаменти, гаражи и др.), а служат за общо ползване:
- Коридори, стълбища, покрив, основи;
- Мазета, тавани, сушилни, перални помещения;
- Стаи за общо ползване (за колички, велосипеди и т.н.);
- Дворът, ако е към сградата.
Те принадлежат на всички собственици заедно, а ползването им трябва да бъде съгласувано.
Какво означава незаконно ползване
Съсед е заключил мазе или помещение, което по документи е общо.
Използва таван или помещение само за себе си без решение на общото събрание.
Превръща общо помещение в личен склад, работилница, дори спалня.
Променя предназначението на общо място (например превръща сушилня в кухня).
Това нарушава правата на останалите собственици и е в конфликт със закона.
Как да действате – стъпка по стъпка
1. Спокойно и директно: разговор със съседа
Преди да се хвърлите в административни битки, опитайте с разговор. Може съседът да не е наясно, че ползва обща част незаконно. Подходете спокойно и с уважение:
„Здравей, забелязах, че използваш мазето/сушилнята, което е общо помещение. Нека го обсъдим на следващото събрание – нека всички се разберем.“ Понякога това е достатъчно.
2. Съберете доказателства
Ако няма ефект от разговора, съберете информация:
- Проверете нотариалните си актове и документите на входа, за да сте сигурни, че помещението е общо.
- Направете снимки или видео, ако съседът е заключил помещението или го е преустроил.
- Потърсете документи или решения на общото събрание, ако има такива – например дали някога е било отдавано под наем.
3. Свикайте общо събрание на входа
Законът изисква 1/3 от собствениците да поискат свикване на общо събрание. Целта:
- Да обсъдите ситуацията с незаконно ползване;
- Да вземете официално решение дали дадено помещение ще се отдаде под наем/ползване и на кого;
- Да решите дали ще се предприемат правни действия;
- Важно е решението да се запише в протокол, който да се подпише от присъстващите.
4. Пишете официално писмо до нарушителя
След събранието, изпратете писмено уведомление до съседа, че:
- Ползва незаконно обща част;
- Няма съгласие от останалите;
- Ще се подаде жалба, ако не освободи помещението;
- Подписано от председателя на входа или управителния съвет.
5. Подайте жалба до Общината
Ако няма реакция, се подава жалба до съответната община (районна администрация). В нея опишете:
- Кой използва помещението;
- Защо е незаконно (доказателства, липса на решение);
- Какви действия сте предприели дотук.
Общината може да извърши проверка и да издаде предписание за освобождаване на помещението.
6. Последна мярка – съдебен иск
Ако всички административни и разговорни стъпки са изчерпани, можете като вход или отделен собственик да подадете искова молба в съда. Целта:
- Да се установи незаконното ползване;
- Да се разпореди освобождаване;
- Евентуално да се търси обезщетение за вреди или пропуснати ползи.
Тук е добре да се консултирате с адвокат по вещно право или със специалист по етажна собственост.
Какво НЕ бива да правите
- Не влизайте със сила в помещението – дори да имате право, законът не позволява саморазправа;
- Не сменяйте ключалки, не изнасяйте чужди вещи – това може да се обърне срещу вас;
- Не го правете лична вендета – търсете решение чрез събрания и институции.
Малко по-дългосрочна визия: как да предотвратим подобни случаи
- Добра комуникация между съседите – редовни събрания и ясни правила;
- Протоколи за всяко помещение – кой го ползва, с какво основание;
- Решения, взети по правилата – поне 67% от собствеността трябва да гласува за отдаване или преустройство на обща част;
- Въвеждане на ред чрез договори – например ако някой ползва помещението временно, да има писмено съгласие от входа.
Вижте още какво да правим с недобронамерени съседи, както и как да повишим стойността на апартамента си.
