Сключването на договор за наем е една от най-често срещаните сделки, свързани с недвижими имоти. Независимо дали отдавате апартамент под наем, или наемате такъв, добре изготвеният договор е ключът към сигурни и ясни отношения между страните. Той защитава и наемодателя, и наемателя, като гарантира техните права и задължения.
Договорът за наем е писмено споразумение между наемодателя (собственика на имота) и наемателя (лицето, което ще го ползва), с което се уговаря предоставянето на имота срещу месечно възнаграждение – наемна цена.
Защо е важно да се сключи договор за наем
- Дава правна защита на двете страни.
- Избягва недоразумения и устни спорове.
- Регулира важни въпроси като заплащане, срок, депозити, поддръжка, ремонти и прекратяване.
- Може да служи като доказателство в случай на съдебен спор.
Как да направим сигурен и надежден договор за наем
1. Използвайте писмена форма
Устните договорки не са препоръчителни. Писмената форма е не просто добра практика, а реална защита.
2. Идентифицирайте страните ясно
Уверете се, че в договора са коректно вписани имената, ЕГН/ЛНЧ и адресите на наемодателя и наемателя. Това важи и за представители по пълномощие, ако има такива.
3. Опишете имота подробно
Уточнете адреса, площта, броя на стаите, етажа, наличното обзавеждане и прилежащи части (мазе, гараж, паркомясто и други). Желателно е да се приложи опис на вещите.
4. Уговорете срока и условията на ползване
Посочете началната дата и срока на договора – безсрочен, за 1 година, с възможност за удължаване и т.н. Уточнете дали може да се поднови автоматично или изисква нова уговорка.
5. Определете наемната цена
Запишете месечния наем, начина и срока на плащане – в брой, по банков път, до коя дата на месеца. Опишете какво включва сумата – дали в нея влизат сметки, такси, консумативи или са отделно.
6. Депозит и задължения при напускане
Обичайна практика е да се иска депозит в размер на 1 или 2 наема. В договора трябва ясно да се упомене:
- в какви случаи се задържа депозитът;
- как се възстановява при изтичане на договора;
- кой поема евентуални щети.
7. Поддръжка и ремонти
Уточнете кой отговаря за текущите ремонти (смяна на крушки, батерии, дребни поправки) и кой поема основните ремонти (електроуреди, дограма, течове, ремонти на общи части).
8. Прекратяване на договора
Добре е да бъде предвидена клауза за предизвестие – обикновено 1 месец. Уточнете при какви условия може да бъде прекратен договорът – от двете страни, по вина на едната страна, при системно неплащане или нарушения.
За какво да внимаваме при съставянето на договора
- Собствеността на имота: Уверете се, че лицето, което отдава имота, е негов действителен собственик. Това може да се провери чрез скица или удостоверение от Имотния регистър;
- Срокове и неустойки: Внимавайте с прекалено тежки или неясни клаузи за неустойки;
- Участие на посредник: Ако използвате агенция, уточнете в договора размера на комисионата и дали тя е дължима при подновяване на договора;
- Сключване пред нотариус: За още по-голяма сигурност – особено при дългосрочни договори – може да направите нотариална заверка на подписите.
Важни съвети
1. Пазете екземпляр от договора: Всеки от страните трябва да притежава по една подписана оригинална версия;
2. Проверявайте дали договорът е логичен и справедлив. Ако имате съмнение по някоя клауза – консултирайте се с адвокат;
3. Приемно-предавателен протокол, в който са описани имотът и състоянието му при наемане. Ако приложите такъв към договора, това ще ви спести спорове при напускане;
4. Следете сроковете: Ако има автоматично подновяване или срок на предизвестие – не го изпускайте.
Надеждният договор за наем е не само документ, а основа на добрите взаимоотношения между наемодател и наемател. Важно е той да бъде изготвен ясно, обективно и без подводни камъни. Това ще спести време, нерви и разходи при евентуални недоразумения. Когато всичко е описано черно на бяло, рисковете значително намаляват, а наемните отношения стават спокойни и предвидими.
Вижте още как става принудително извеждане на наемателя, както и какво да правите, ако наемателят не дава наема.
