Договорът за наем е един от най-често срещаните договори в ежедневието, особено когато става въпрос за недвижими имоти. Той урежда отношенията между наемодател и наемател – съответно лицето, което отдава имот под наем, и това, което го наема.
Макар да изглежда като нещо рутинно, договорът за наем крие редица особености, които е добре да познаваме преди подписването му.
Договорът за наем е юридически документ, с който едно лице (наемодател) предоставя на друго лице (наемател) правото да ползва определен имот срещу заплащане на месечна или друга договорена наемна цена. Договорът може да бъде краткосрочен (например за 6 месеца) или дългосрочен (1 година и повече), в зависимост от нуждите на страните.
В България договорът за наем може да бъде сключен както в обикновена писмена форма, така и с нотариална заверка (когато се касае за дългосрочни договори или особено ценни имоти). В повечето случаи обикновена писмена форма е напълно достатъчна и правно валидна.
Договорът се подписва от двете страни – наемодател и наемател – и не е задължително да се регистрира в институции. Въпреки това, ако наемодателят желае да докаже официално дохода си от наем, е редно договорът да се подаде в НАП.
Каква е цената за изготвяне на договор за наем
Цената може да варира:
- Ако договорът е съставен самостоятелно от страните – няма такси;
- Ако се изготви от адвокат – обикновено между 100 и 300 лв., в зависимост от сложността;
- При нотариална заверка – дължат се нотариални такси, изчислени според стойността на наема за целия срок;
- Ако договорът е организиран от агенция, обикновено се начислява комисионна такса за посредничество.
Какъв е процентът за посредник
В случай че наемът се организира с помощта на агенция за недвижими имоти, обичайно се заплащат комисионни такси както от наемателя, така и от наемодателя. Този процент най-често е:
- 50% от наемната цена за едната страна (понякога и за двете);
- фиксирана сума, равна на един месечен наем.
Важно е да се изясни предварително каква е практиката на агенцията и дали тази такса е еднократна или се повтаря при подновяване на договора.
Дължат ли се данъци при наем
При официално сключен договор за наем наемодателят е длъжен да декларира дохода от наем пред НАП. Данъкът е 10% върху нетния доход, т.е. след приспадане на 10% нормативно признати разходи. Наемодателят подава годишна данъчна декларация и, ако договорът е сключен с физическо лице, той сам е отговорен за внасянето на данъка. Ако наемателят е юридическо лице, то е длъжна да удържа и внася данъка за месеците от януари до септември включително.
Какви са предимствата от договора
- Правна защита: Официалният договор гарантира правата на двете страни – както на наемателя, така и на наемодателя;
- Яснота по условията: Определят се размерът на наема, срокът на договора, кой поема разходите за комунални услуги и за ремонти;
- Възможност за доказване на доход: Договорът служи като доказателство за доход пред институции (банки, НАП, община);
- Предпазва от недобросъвестни действия: При спор договорът може да се ползва пред съда;
- Регулиране на задълженията: Например, ако наемателят не плаща, наемодателят може да прекрати договора или да търси обезщетение.
Важно е да знаете:
- Ако сте наемодател – не се страхувайте от сключването на договор. Това е вашата сигурност;
- Ако сте наемател – търсете договор със справедливи и ясни клаузи, без скрити условия.
Препоръчително е всяка клауза да бъде внимателно прочетена и разбираема. Ако е нужно – потърсете правен съвет.
Договорът за наем не е просто формалност – той е важен инструмент, който осигурява правна рамка и спокойствие на двете страни. Независимо дали отдавате или наемате имот, винаги е по-добре да имате писмено споразумение. А когато е сключен прозрачно и с внимание, договорът може да предотврати множество бъдещи проблеми и недоразумения.
Вижте още какво се прави, ако наемателят не си плаща, както и важният казус - наем или заем да изберете.
