Когато се стигне до принудително извеждане на наемател, обикновено става дума за крайна и нежелана мярка, до която наемодателят прибягва след дълъг период на напрежение, неизпълнени задължения и нарушено доверие.
Това е процес, който често носи както правна, така и емоционална тежест – особено ако в имота е живял дългосрочен наемател, а отношенията между двете страни са били добри до определен момент. За да се стигне до законно и ефективно изваждане на наемателя от имота, обаче, е важно да се познават стъпките и процедурите, предвидени в българското законодателство.
Причини за принудително извеждане
На първо място, трябва да е налице основателна причина. Законът не позволява наемодателят просто да „изгони“ наемателя от имота без правно основание – дори и ако договорът е изтекъл, или дори ако има сериозни нарушения от страна на наемателя. Най-честите основания за принудително извеждане са: неплащане на наем или консумативи; изтичане на срока на договора за наем, без доброволно освобождаване на имота; ползване на имота в нарушение на предназначението му; умишлено нанасяне на щети; нарушение на добрите нрави или спокойствието в сградата.
Всяко едно от тези основания предполага наличие на доказателства – копия от договори, неплатени сметки, кореспонденция, свидетелски показания, снимков или видео материал. Важно е наемодателят да събере необходимата документация, защото в съда думите не са достатъчни – нужно е да се демонстрира, че са изчерпани всички възможности за доброволно уреждане.
Първа стъпка: Прекратяване на договора
Процедурата по извеждане винаги започва с прекратяване на договора. Ако той е срочен, най-лесно е просто да не се подновява след изтичането му, като се изпрати писмено уведомление до наемателя в предвидения срок. Ако договорът е безсрочен, той трябва да се прекрати с предизвестие – най-често 30-дневно, освен ако в договора не е уговорено друго. В случай на тежки нарушения (напр. неплащане), може да се приложи прекратяване без предизвестие – но само ако в договора е включена такава клауза.
В много случаи наемателите отказват да напуснат дори след прекратяване на договора. Това е моментът, в който наемодателят не бива да се изкушава да действа самоволно – например да сменя ключалките, да изнася вещи или да прекъсва тока и водата. Подобни действия са незаконни и могат да доведат до съдебна отговорност, включително обезщетение за вреди.
Втора стъпка: Съдебна процедура за освобождаване на имота
Когато наемателят отказва доброволно да напусне имота след прекратяване на договора, единственият законен начин за извеждането му е чрез съд. Подаване на искова молба в районния съд по местонахождение на имота е необходимата стъпка, като искът е за „освобождаване на имота и предаване на владението“. В исковата молба трябва да бъдат изложени основанията за прекратяване, както и доказателства за опити за комуникация и отказ на наемателя да освободи обекта.
Процесът в съда може да отнеме няколко месеца, в зависимост от натовареността на съдилищата и поведението на ответника. Ако съдът уважи иска, издава се решение за предаване на владението. Това решение обаче не води автоматично до извеждане – нужно е наемодателят да пристъпи към следващата стъпка.
Трета стъпка: Изпълнително дело и съдия-изпълнител
След като съдът се произнесе, наемодателят трябва да се обърне към държавен или частен съдебен изпълнител, за да се започне изпълнително дело. Съдебният изпълнител връчва покана за доброволно изпълнение на наемателя – с определен срок (обикновено 14 дни) да напусне имота. Ако този срок изтече и наемателят все още отказва да се изнесе, се пристъпва към принудително извеждане.
Принудителното извеждане се извършва с участието на съдия-изпълнител, а понякога и на полиция, ако има опасност от съпротива или нарушаване на обществения ред. На място се съставя протокол, а съдия-изпълнителят може да поиска отключване на вратата, изнасяне на вещи и физическо освобождаване на имота. Наемателят може да остави вещи, които се описват и се съхраняват по законов ред.
Допълнителни последици и събиране на дългове
Ако наемателят има неизплатени суми – наем, консумативи или неустойки – те също могат да бъдат събрани по съдебен ред чрез изпълнително дело. Това включва запор на банкови сметки, имущество или дори заплата. Наемодателят може да включи тези искове още в началото на съдебното производство или да заведе отделен иск.
Важно е да се знае, че всички разходи по делото – съдебни такси, хонорари за адвокати и съдебни изпълнители – могат да бъдат прехвърлени върху наемателя, ако съдът уважи иска на наемодателя.
Какво НЕ бива да се прави?
Много собственици, водени от гняв или отчаяние, прибягват до незаконни действия – сменят ключалките, изхвърлят вещи, прекъсват тока или упражняват натиск чрез заплахи. Това не само е противозаконно, но може да доведе до ответни искове от наемателя, включително за обезщетение и дори наказателна отговорност.
Затова е изключително важно процесът да бъде извършен законно, с търпение и чрез институциите. Само така могат да се избегнат бъдещи проблеми и да се защити реално правото на собственост.
Вижте още как да съставите надежден договор за наем, който да ви гарантира коректност. Вижте и какво следва, ако наемателят не си плаща.
