Когато става въпрос за правото на собственост върху недвижим имот, важен аспект са правата на лицата, които го ползват – дали като собственици, като лица с ограничени права върху него, или просто като лица, намиращи се в имота с нечие съгласие.
Чл. 76 от Закона за собствеността (ЗС) регламентира именно тези въпроси, като прави разграничение между владение, държане и търпими действия.
Какво гласи чл. 76 от Закона за собствеността и в какви случаи се прилага
Член 76 от ЗС определя следното:
"Лицето, което държи една вещ на правно основание за друго лице, не може да придобие владение върху нея, докато основанието съществува. Държането може да се трансформира във владение само ако държателят се противопостави на собственика."
Този текст има ограничителен характер, защото поставя граници върху възможността на лицата, които държат имота на чуждо основание (например наематели, ползватели, заематели), да го придобият чрез давност.
В какви случаи се прилага чл. 76 от ЗС
Член 76 от Закона за собствеността се прилага в следните ситуации:
- Когато дадено лице ползва имот, но не като собственик, а въз основа на определено правно основание (например наем, заем за послужване, договор за управление и др.);
- Когато това лице пожелае да се позове на владение, за да придобие имота чрез давност;
- Когато собственикът оспорва правото на лицето да се разпорежда с имота;
- Когато се прави разлика между владение, държане и търпими действия.
Какво е владение по чл. 76 от ЗС
Владението е фактическа власт върху имота, която се упражнява като собственик. Това означава, че лицето, което владее имота:
- Полага грижи за него като за свой собствен;
- Не признава друго лице за собственик;
- Може да го придобие по давност, ако го владее добросъвестно (5 години) или недобросъвестно (10 години).
Например ако дадено лице заеме имот, без да има договор за наем и без да плаща наем, но го стопанисва, поддържа и се разпорежда с него като собственик, то може след изтичане на определен срок да претендира за придобиване по давност.
Ограничение по чл. 76 при владение е, ако лицето е получило имота по договор (например като наемател или кредитополучател), то не може да стане негов собственик чрез давност, освен ако не се противопостави изрично на собственика (например чрез отказ да връща имота).
Какво е държане по чл. 76 от ЗС
Държането е сходно с владението, но съществената разлика е, че държателят не управлява имота като свой собствен, а го ползва въз основа на някакво правно основание.
Примери за държатели могат да бъдат:
- Наемател, който ползва жилище по договор за наем;
- Лице, на което е даден имот за ползване безвъзмездно (например роднина, живеещ временно в имота);
- Управител на сграда, който има право да я поддържа, но не и да я продава.
Разлика с владението е, че държателят признава, че имотът не е негов и няма намерение да го придобива. Също не може да го придобие по давност, докато съществува правното основание за ползване.
Важно е да се знае, че ако държателят започне да се държи като собственик (например откаже да плаща наем и заяви, че имотът е негов), той трябва изрично да уведоми собственика, че променя отношението си към имота. В противен случай, той остава просто държател и не може да придобие собствеността.
Какво са търпими действия по чл. 76 от ЗС
Търпими действия са такива, при които дадено лице ползва чужд имот със знанието и мълчаливото съгласие на собственика, но без формално правно основание (например без договор).
Примери за търпими действия:
- Съсед използва чужд двор като път, без да има официално право на преминаване;
- Ползване на част от чужд имот за складиране на вещи, без изрично разрешение, но с мълчаливото съгласие на собственика;
- Позволение да се използва нечия земя за паша, без писмен договор.
Търпимите действия не създават право на собственост и не водят до придобиване по давност. Ако собственикът поиска прекратяване на търпимите действия, ползвателят трябва да спре да използва имота.
Кога да се възползваме от чл. 76 от ЗС
Чл. 76 от ЗС може да бъде полезен в няколко ситуации:
- Когато сме собственици и искаме да защитим имота си от придобиване по давност;
- Ако някой ползва наш имот като наемател или заемател, той не може да го придобие по давност, докато не се противопостави изрично на собствеността ни;
- Когато сме наематели или заематели и не искаме да загубим правото си на ползване;
- Ако собственикът се опита да продаде имота, в който живеем, можем да използваме този член, за да докажем, че сме държатели, а не незаконни ползватели;
- Когато сме кредитори и искаме да защитим имот, даден под наем, от незаконно присвояване. Например, ако дадено лице опита да придобие имот по давност, без да има основание за това.
Чл. 76 от Закона за собствеността има ключова роля при уреждане на правата върху имоти, като прави важното разграничение между:
- Владение – фактическа власт върху имота като собственик;
- Държане – ползване на имота по чуждо правно основание;
- Търпими действия – ползване на имот със знанието, но без съгласието на собственика.
Този член предпазва собствениците от загуба на имота им, но също така дава ясна рамка за правата на държателите и ползвателите. При спорове винаги е препоръчително да се консултирате с адвокат, за да защитите най-добре правата си.
Вижте още какво е важно да знаем, ако отдаваме под наем апартамент, както погледнете как да съставите надежден договор за наем.
