Покупката на недвижим имот е едно от най-големите финансови решения в живота на човек.
Независимо дали купувате жилище за лично ползване, за отдаване под наем или с инвестиционна цел, процесът е сложен и крие редица рискове. Понякога детайли, които на пръв поглед изглеждат незначителни, могат да доведат до сериозни финансови и правни проблеми в бъдеще.
Ето кои са най-често срещаните рискове при покупка на имот и как да се предпазите от тях:
Правни рискове
Недостатъчно проверена собственост
Един от най-сериозните рискове е свързан с правния статут на имота. Ако не направите пълна проверка на документите, може да се окажете в ситуация, в която:
Имотът има неуреден статут и не може да бъде прехвърлен
Има повече от един собственик, който не е съгласен с продажбата
Има наложени тежести, ипотеки или възбрани, които затрудняват сделката
Как да се предпазите?
- Изискайте Удостоверение за тежести от Имотния регистър, за да проверите дали върху имота има вписани ипотеки, възбрани или други тежести.
- Проверете историята на собствеността – дали няма предишни собственици, които могат да предявят претенции.
- Работете с опитен нотариус или адвокат, който да ви съдейства с правните проверки.
Рискове при покупка "на зелено"
Закупуването на имот в строеж крие своите специфични рискове. Най-често срещаните са:
- Забавяне или спиране на строителството;
- Неполучаване на Акт 16, който узаконява сградата за обитаване;
- Лошо качество на изпълнението, което излиза наяве едва след завършването.
Как да се предпазите?
- Изберете строителна компания с добра репутация и предишни завършени проекти;
- Проверете дали проектът има всички необходими разрешителни;
- Подпишете договор с ясно разписани условия за неустойки при забавяне.
Финансови рискове
- Прекалено висока цена на имота;
- Често купувачите надценяват стойността на имота и плащат повече, отколкото той реално струва. Това може да доведе до загуба на пари в дългосрочен план, особено ако пазарът се промени.
Как да се предпазите?
- Проучете цените на сходни имоти в същия район;
- Наемете независим оценител, който да ви даде реална пазарна оценка;
- Преговаряйте за по-добра цена, особено ако имотът дълго време е на пазара;
- Проблеми с ипотеката.
Ако финансирате покупката с кредит, има няколко рискове, които трябва да вземете предвид:
- Банките могат да откажат ипотеката след първоначалното одобрение, ако имотът не отговаря на техните критерии;
- Възможно е разходите по кредита да се окажат по-високи от очакваното заради скрити такси или промяна на лихвите;
- При икономически кризи, лихвените проценти могат да се увеличат, което да направи изплащането по-трудно.
Как да се предпазите?
- Консултирайте се с няколко банки и сравнете условията им;
- Разберете реалната сума, която ще трябва да плащате всеки месец, включително всички такси и застраховки;
- Оставете си финансов буфер за непредвидени разходи.
Технически и строителни рискове
Лошо състояние на сградата - ако купувате старо строителство, е важно да проверите:
- Състоянието на покрива – има ли течове;
- Качеството на електрическата и водопроводната инсталация;
- Дали има влага и мухъл, особено в апартаменти на първи и последен етаж.
При новото строителство също има рискове – използване на евтини материали, лошо изпълнена изолация или проблеми с конструкцията.
Как да се предпазите?
- Наемете независим специалист, който да направи техническа инспекция на имота;
- Разгледайте внимателно стените, подовете и таваните за пукнатини и неравности;
- Проверете за наличие на добра шумо- и топлоизолация.
Локационни рискове
Неудобно местоположение
Дори ако жилището изглежда перфектно, неговата локация е решаваща за удобството и стойността му във времето. Рисковете тук включват:
- Лоша транспортна връзка и ограничен достъп до градския транспорт
- Отдалеченост от училища, болници и супермаркети
- Проблеми с паркирането или липса на гараж
- Шумна или неблагоприятна среда (индустриални зони, нощни заведения)
Как да се предпазите?
Разгледайте района в различни часове на деня, за да прецените трафика и шума.
Проверете бъдещите урбанистични планове – дали предстои строеж на магистрала, голям търговски център или друга промяна, която може да повлияе на средата.
Направете си разходка пеша, за да видите дали кварталът ви харесва.
Риск от липса на дългосрочна стойност
Купуването на имот е голяма инвестиция, но не всеки апартамент или къща ще запази стойността си във времето. Рисковете тук включват:
- Пазарът се променя и цените в района започват да падат;
- Жилището е в сграда, която остарява и губи привлекателност;
- В района се появяват неблагоприятни фактори, като престъпност, лоша инфраструктура или презастрояване.
Как да се предпазите
- Изберете стабилен и развиващ се район, който е търсен от купувачи и наематели;
- Ако купувате за инвестиция, анализирайте доходността от наемите в дългосрочен план;
- Следете тенденциите на пазара, за да разберете дали цените в даден район са устойчиви.
Разберете и повече за пресмятането на разходите при покупка на имот, както и кои са страните при сделка с имоти.
