Правото на строеж е един от ключовите юридически механизми, свързани със собствеността върху недвижими имоти.
То играе съществена роля както за физическите лица, които искат да изградят собствен дом, така и за инвеститорите, които планират строителни проекти. Въпреки че на пръв поглед този термин изглежда ясен, той съдържа множество правни и практически особености, които трябва да бъдат добре разбрани, преди да се предприемат конкретни действия.
Какво представлява правото на строеж
Правото на строеж, наричано още „суперфиция“, представлява възможността едно лице да изгради сграда върху чужд терен, като притежава правото на собственост върху построеното. Това означава, че собственикът на земята не става автоматично собственик на сградата, изградена върху нея.
Това право може да бъде учредено възмездно или безвъзмездно, като за целта се подписва договор между собственика на земята и лицето, което ще строи. Обикновено то се учредява за определен срок, след изтичането на който сградата може да премине в собственост на притежателя на земята, ако не е уговорено друго.
Как се придобива правото на строеж
Правото на строеж може да бъде придобито по няколко начина:
- Чрез договор – Собственикът на даден парцел може да предостави право на строеж на друго лице срещу заплащане или като част от съвместен проект;
- Чрез публичен търг – В много случаи общините и държавата продават правото на строеж върху държавни или общински земи чрез търгове;
- Чрез наследяване – Ако правото на строеж вече е било учредено на дадено лице, то може да бъде предадено на неговите наследници;
- Чрез давност – В редки случаи, ако дадено лице е построило сграда върху чужд терен и е използвало имота без възражение от собственика за дълъг период от време, може да претендира за придобиване по давност.
Основни характеристики на правото на строеж
- Отделност от земята – Сградата и теренът върху който е построена, могат да имат различни собственици;
- Прехвърляемост – Правото на строеж може да бъде прехвърляно, продавано, дарявано или наследявано;
- Ограниченост във времето – В много случаи правото на строеж се предоставя за определен срок, след което може да премине обратно към собственика на земята;
- Задължение за строителство – В много договори се включва клауза, че строителството трябва да започне в определен срок, за да не бъде изгубено правото.
Какви са задълженията на притежателя на правото на строеж
Лицето, което получи право на строеж, носи определени отговорности, включително:
- Изграждане на сградата според одобрените строителни проекти – Това включва съобразяване със строителните разпоредби и градоустройствените изисквания.
- Плащане на такси и данъци – След получаване на разрешение за строеж се дължат административни такси и бъдещи данъци върху недвижимия имот.
- Поддръжка на построената сграда – След изграждането на сградата, носителят на правото на строеж трябва да се грижи за нея и да осигури безопасната ѝ експлоатация.
- Спазване на договорните условия – Ако правото на строеж е било предоставено при определени условия (например изграждане в определен срок), неспазването им може да доведе до отнемане на това право.
Какви рискове крие правото на строеж
Въпреки че правото на строеж предлага значителни възможности за инвестиции, то крие и някои рискове:
- Правни спорове – Възможни са конфликти между собственика на земята и притежателя на правото на строеж, особено ако договорът не е изчерпателно изготвен;
- Изтичане на срока – Ако дадено лице не изгради сградата в рамките на определения срок, може да загуби правото на строеж;
- Финансови рискове – Инвеститорите трябва да преценят дали проектът ще бъде печеливш, тъй като в някои случаи разходите за строителство и поддръжка могат да надхвърлят очакваните приходи;
- Промени в законодателството – Законите и градоустройствените изисквания могат да се променят, което да доведе до усложнения при реализацията на строителния проект.
Вижте и къде да проверим дали сграда има акт 16, както и кои са трудностите при сделки с недвижими имоти.
