При покупка на недвижим имот, особено жилище или земя, една от най-важните стъпки преди финализиране на сделката е проверката за наличие на тежести.
Това е процес, чрез който се установява дали имотът не е обременен с ипотеки, запори, искови молби или други правни ограничения, които могат да повлияят на правото на собственост. Липсата на проверка крие сериозни рискове и може да доведе до юридически и финансови проблеми за бъдещия собственик.
Какво представляват тежестите върху имот
Тежестите са правни обременявания, вписани в Имотния регистър, които засягат правото на собственост или ползване на даден имот. Те не зависят от личността на собственика и се „прикрепят“ към самия имот. Сред най-често срещаните тежести са ипотеките, наложените запори от съдебни изпълнители, исковите молби при съдебни спорове, сервитутите (например право на преминаване) и правото на ползване, предоставено на трето лице. Всички тези ограничения имат правно действие и след прехвърляне на имота, ако не бъдат предварително заличени.
Защо е важна проверката за тежести?
Проверката за тежести на имота е необходима, защото дава ясна представа за правния статус на имота. При наличие на тежест купувачът може да се окаже собственик на имот, който е обект на съдебен спор, заложен като обезпечение по заем или с ограничено право на ползване. Това може да възпрепятства или направи невъзможно реалното използване на имота. Освен това някои тежести могат да доведат до финансови задължения за новия собственик, особено при неизплатени кредити, за които имотът е обезпечение.
Къде и как се прави проверката
Проверката за тежести се извършва в службата по вписванията към Агенцията по вписванията – държавният орган, който поддържа Имотния регистър. Справката може да се направи както на място в съответната регионална служба, така и онлайн чрез Портала за електронни услуги на агенцията. За да бъде извършена пълноценна проверка, е необходимо да се знаят конкретни данни за имота – адрес, идентификатор по кадастър или ЕГН на собственика. Онлайн достъпът до регистъра често изисква квалифициран електронен подпис (КЕП), особено ако се търси официален документ.
Какво включва удостоверението за тежести
След извършване на справка се издава официален документ – удостоверение за наличие или липса на тежести. То описва всички вписани правни обременявания върху имота, включително вид, дата, страна по сделката и основание за вписване. Удостоверението има правна тежест и се изисква задължително при сключване на нотариален акт. Чрез него нотариусът се уверява, че продавачът може законно да прехвърли имота и че купувачът няма да придобие собственост с обременяващи задължения.
Ролята на нотариуса и адвоката в процеса
Нотариусът има законово задължение да извърши проверка в Имотния регистър преди изповядване на сделка, но това обикновено се случва в последния момент – преди самото подписване. По тази причина е разумно купувачът или негов адвокат да направят самостоятелна проверка още преди подписване на предварителен договор или плащане на капаро. Адвокат с опит в имотните сделки може да извърши допълнителна правна проверка, като проследи историята на собствеността и открие евентуални рискове, които не са очевидни от стандартната справка.
Какво да правим при установяване на тежест върху имота
При откриване на тежест невинаги сделката трябва да бъде прекратена. В някои случаи тежестите могат да бъдат премахнати или уредени – например чрез погасяване на ипотека, вдигане на запор или доброволен отказ от право на ползване. Продавачът може да се ангажира да отстрани тежестта преди изповядване на сделката. В други случаи обаче, особено когато има съдебен спор или искова молба, препоръчително е да се избягва придобиването на имота до окончателното решаване на спора.
Как да се подготвим предварително
Преди започване на преговори за покупка на имот, бъдещият купувач трябва да поиска копие от актуалния нотариален акт, както и информация за партидата на имота в Имотния регистър. Така се улеснява както проверката за тежести, така и цялостният процес на правна проверка.
Ако има съмнения или неясноти, най-добре е да се консултира юрист, който да анализира документите. Добрата предварителна подготовка значително намалява риска от скрити проблеми и правни усложнения в бъдеще.
Вижте също какво е статутът на имота, както и прочетете важни съвети как да се защитим при покупката на имот.
